Tips om een woning weer tijdig boven water te krijgen

26 jun 2015

Aantal woningen onder water

In Nederland staan momenteel meer dan 1 miljoen woningen “onder water”. Bij een woning onder water is de hypotheek hoger dan de verkoopprijs van de woning. Dit is het gevolg van de prijsdalingen van minstens 20% sinds augustus 2008. Wordt een woning onder water verkocht, dan ontstaat er een restschuld. Als men echter in de “onder water woning” blijft wonen, dan is er in ieder geval op de korte termijn geen financieel probleem. De bank verplicht de woningeigenaar niet om tussentijds extra af te lossen, dus de maandelijkse lasten stijgen niet.

De woningprijzen stijgen momenteel weer enigszins. En bij een veronderstelde jaarlijkse prijsstijging van 2% verdampen deze restschulden voor een groot deel in de loop der tijd. En als er geen noodzaak is of komt om te verhuizen, dan is er nog geen financieel probleem.

Informatie indien uw woning onder water staat

Hierna wordt verondersteld dat u in een situatie verkeert, dat uw woning onder water staat. En dat u bij verkoop wordt geconfronteerd met een restschuld. In deze nieuwsbrief zijn tips vermeld om deze restschuldsituatie zoveel mogelijk te beperken. Daardoor kan –bijvoorbeeld- een nieuwe financiering voor de aankoop van een volgende woning zonder last van een restschuld worden aangevraagd.

 

Maar ook kunt u inzicht krijgen als u niets doet. En wat het effect is van deze restschuld op de berekening van de maximale hypotheek, zodat u een indicatie krijgt tot welk bedrag u de nieuwe woning kunt financieren met een hypotheek. Vaak wordt bij gebrek aan dit financiële inzicht de verhuiswens onnodig uitgesteld.

 

De Erkend Hypothecair Planner kan u in beide situaties ondersteunen met deze berekening en u adviseren. Dan krijgt u inzicht in de situaties:

  • Moet ik wel of niet overgaan tot extra aflossen?
  • Wat is de impact van een restschuld op de berekening van mijn nieuwe hypotheek?

 

Hierdoor krijgt u meer inzicht in uw financiële situatie. U kunt dan tijdig maatregelen nemen. Bijvoorbeeld door tussentijds extra af te lossen op uw huidige hypotheek.

 

Toenemende populariteit extra aflossen

De laatste jaren wordt er meer tussentijds extra afgelost. Dat komt omdat men de situatie van een restschuld bij verkoop van de woning wil voorkomen. Ook kan een schenking onbelast worden ontvangen, indien deze schenking wordt gebruikt om de hypotheekschuld extra af te lossen. Dat stimuleert de aflossingsgedachte. De banken volgen deze fiscale versoepeling door in ieder geval in 2014 geen boeterente bij vervroegde aflossing in rekening te brengen. Ook is de spaarrente nu langere tijd al zo laag, dat spaargeld omzetten in hypotheekaflossing financieel gunstig kan zijn.

 

De wenselijkheid om een woning tussentijds weer boven water te krijgen

Ook als er geen directe verhuisplannen zijn, kan het toch wenselijk zijn om maatregelen te nemen om de woning weer boven water te krijgen. Zodat de verhuiswens later financieel niet onnodig wordt gehinderd door een eventuele restschuld bij verkoop van de oude woning.

 

Maar niet altijd komt de verkoop van een woning op het vooraf geplande tijdstip. Bijvoorbeeld in geval van een verhuizing als gevolg van een nieuwe baan. Of in de situatie van echtscheiding, waarbij de woning moet worden verkocht. De restschuld kan dan een financieel probleem opleveren.

 

Restschuld financieren

De mogelijkheden om een restschuld als extra lening in uw nieuwe hypotheek mee te financieren zijn zeer beperkt. Banken staan dit niet of nauwelijks toe. Bij uitzondering worden alleen eigen klanten beperkt geholpen. Daardoor wordt uw keuzemogelijkheid voor uw nieuwe hypotheek beperkt tot de huidige bank. Of u heeft dan voldoende spaargeld om deze restschuld op dat moment zelf af te lossen.

 

Tips om uw woning weer boven water te krijgen

 

Tip 1

Heeft u een (gedeeltelijke) aflossingsvrije hypotheek en voldoende spaargeld, dan kan een deel van uw spaargeld worden gebruikt om de hypotheek af te lossen. De spaarrente is nu lager dan de aftrekbare hypotheekrente.

 

Extra aflossen is wel onomkeerbaar en dus meer dan alleen maar een aflossingsbedrag overmaken aan de bank. Uw gespaarde vermogen, waarover u altijd kon beschikken, verandert in muurvast vermogen in de eigen woning. Het is dan niet verstandig om al uw spaargeld of vermogen te gebruiken als aflossing. Een buffer is noodzakelijk voor onvoorziene uitgaven.

 

Tip 2

Is er een leningdeel, waarvan de rente niet fiscaal aftrekbaar is, gebruik dan de extra aflossing om eerst op dit leningdeel af te lossen. Of zijn er meerdere leningdelen met verschillende rentepercentages, los dan eerst af op het leningsdeel met de hoogste rente.

 

Tip 3

Heeft u een bankspaarhypotheek of spaarhypotheek, dan kan het ook financieel interessant zijn om niet de hypotheekschuld te verlagen, maar een extra bedrag te storten op de bankspaarrekening of spaarhypotheekverzekering. Met extra rendement hierover kunt u dan eerder uw hypotheekschuld aflossen. Als u die keuze overweegt, dan is vanwege de fiscale complexiteit het advies van uw hypotheekadviseur altijd noodzakelijk. Een verkeerde keuze kan later fiscale en financiële gevolgen hebben.

 

Tip 4

Iedereen kan in 2014 maximaal € 100.000,- belastingvrij schenken om uw hypotheek (gedeeltelijk) af te lossen. Een aantal banken accepteren deze extra aflossing zonder dat boeterente is verschuldigd. Informeer bij uw hypotheekadviseur om tijdig de ontvangen schenking om te zetten in extra aflossing. Sommige banken sluiten namelijk al vroeg hun deuren in december 2014. Overigens is vanaf 1 januari 2015 de schenkingsvrijstelling minder ruim, maar is dit nog wel een interessante optie.

 


Uitgestelde verhuisplannen

Wellicht heeft u uw verhuisplannen uitgesteld, omdat uw woning onder water staat, maar eigenlijk niet weet wat de financiële gevolgen hiervan zijn voor de financiering van uw volgende woning. Dan is het toch goed om dit cijfermatige inzicht te krijgen, zodat u maatregelen kunt treffen om uw plannen te kunnen realiseren. De Erkend Hypothecair Planner kan u daarin begeleiden en adviseren.

 

Uw Erkend Hypothecair Planner

Ook als u niet verhuist, is het nuttig om inzicht te krijgen in uw financiële positie van uw woning onder water. Gemaakte keuzes zoals gedeeltelijk aflossen en/of bijsparen in de (bank)spaarhypotheek kunnen zonder advies in bepaalde situaties ongewenste financiële of fiscale consequenties veroorzaken. De Erkend Hypothecair Planner helpt u graag om een verantwoorde keuze te maken.